Imamo poslovni prostor za koji je u dva navrata vršena revalorizacija, a povećanje vrijednosti je vršeno po osnovu procjene sudskog vještaka. Prvobitna vrijednost objekta je iznosila 100.000 KM. Nakon povećanja vrijednosti, vrijednost objekta iznosi 700.000 KM. Otpisana vrijednost je 120.000 KM. Revalorzacione rezerve iznose 600.000 KM. Planiramo ovaj prostor prodati za 700.000 KM. 1. Na koji način bismo trebali evidentirati prodaju? Kako bi se revalorizacione rezerve odrazile na porez na dobit? Koji smo iznos dužni unijeti u redni broj 3. ili 4. (kapitalni dobici/gubici iz bilansa stanja)? 2. Ukoliko bi se prodaja realizovala za npr. 500.000 KM, kako bismo u tom slučaju trebali evidentirati prodaju i koji iznos bi unosili u porezni bilans? 3. Da li je kupac u obavezi da plati porez na promet nepokretnosti u iznosu od 5% od vrijednosti prodaje ili tržišne vrijednosti (riječ je o Kantonu Sarajevo)? 4. Da li imamo još nekih poreznih obaveza?
Prema MRS 16, realizacija revalorizacionih rezervi se može vršiti:
– postepeno, u cijelom periodu korištenja revalorizovanog sredstva tako da se, svake godine, onaj dio amortizacije koji „otpada“ na revalorizacijom uvećanu vrijednost prenosi u zadržanu dobit, što se knjiži: D 330 / P 341 ili 351 (svake godine) ili
– jednokratno: u momentu potpune amortizacije tog sredstva ili u momentu otuđenja i isknjižaanja tog sredstva, što se knjiži: D 330 / P 340 ili 350 (u tom momentu).
Iz navedenog, zaključujemo da ste se odlučili za ovaj drugi način, tj. da sada, kada planirate prodati objekat, trebate izvršiti njihovo isknjižavanje, tj. prenos na akumuliranu dobit.
1. Po izvršenoj prodaji ćete isknjižiti bruto knjigovodstvenu vrijednost (700. 000 KM) i akumuliranu ispravku vrijednosti objekta (120. 000), a za razliku evidentirati dobit, odnosno gubitak od prodaje. Također, isknjižit ćete i revalorizacione rezerve prenosom na akumulirani rezultat. Ukolio biste objekat prodali za 700.000 KM, knjiženje bi bilo:
|
Opis |
Duguje |
Potražuje |
|
211 – Potraživanja od prodaje |
700.000 |
|
|
021 – Građevinski objekti |
|
700.000 |
|
0218 – IV građev. objekata |
120.000 |
|
|
670- Prihodi prodaje |
|
120.000 |
|
330 – Revalorizacijske rezerve |
600.000 |
|
|
340 – Akumulirana dobit |
|
600.000 |
Za iznos od 600.000 KM po osnovu realizovane revalorizacione rezerve koji se prenosi direktno u akumuliranu dobit potrebno je uvećati oporezivu dobit na rednom broju 3. poreznog bilansa („kapitalna dobit utvrđena u bilansu stanja“), nakon čega bi osnovica poreza na dobit iz osnova ove transakcije prodaje bila uvećana za ukupno 720.000 KM (od čega je 120.000 KM indirektno, od prihoda od prodaje koji bi bilo uključen u dobit na red. br. 1. poreznog bilansa, a za 600.000 KM kroz direktno uvećanje oporezive dobiti na red. br. 3. poreznog bilansa).
2. Ukoliko biste objekat rodali za 500.000 KM u tom slučaju biste evidentriali gubitak od prodaje u iznosu od 80.000 KM (konto 570), a na redni broj 3. poreznog bilansa biste unijeli isti iznos po osnovu realizovanih revalorizacionih rezervi (600.000 KM), pa bi efekat na porezni bilans bio 520.000 KM (odnosno 600.000 KM – 80.000 KM)
Drugi (neto) način knjiženja bi u ovom slučaju bio sljedeći:
|
Opis |
Duguje |
Potražuje |
|
211 – Potraživanja od prodaje |
500. 000 |
|
|
021 – Građevinski objekti |
|
700.000 |
|
0218 – IV građev. objekata |
120.000 |
|
|
330 – Revalorizacijske rezerve |
600.000 |
|
|
340 – Akumulirana dobit |
|
400.000 |
|
670 – Prihodi od prodaje |
|
120.000 |
Naime, ovakav način knjiženja polazi od toga da pri prodaji objekta za 500.000 KM i ne bi bilo realizovane ukupne revalorizacione rezerve (600.000 KM), nego samo njih 400.000 KM (razlike između postignute prodajne cijene od 500.000 KM i „izvorne“ vrijednosti objekta od 100.000 KM). Međutim, efekat na porezni bilans je identičan kao i kod prethodnog načina knjženja, tj. 520.000 KM (400.000 km + 120.000 KM).
3. Prema Zakonu o porezu na promet nepokretnosti Kantona Sarajevo, obveznik pioreza na promet nepokretnosti je kupac te nepokretnosti, a porez od 5% se se plaća na prometnu vrijedsnot nepokretnosti koju utvrđuje komisija za utvrđivanje vrijedsnoti nepokretnosti koju imenuje načelnik općine.
4. Što se tiče dodatnih poreznih obaveza po osnovu ove prodaje, eventulano, možete imati određene porezne posljedice u slučaju da se prodaja objekta izvrši nekom povezanom licu (npr. vlasniku firme ili zaposleniku), a po cijeni koja je niža od tržišne cijene tog objekta. U slučaju da se pordaja po cijeni nižoj od tržišne izvrši vlasniku firme, taka biste za razliku između tržišne i neotpisane vrijednosti objektabili dužni dodatno korigovati poreznu osnovicu u vašem poreznom bilansu po osnovu nastalih transfernih razlika (red. br. 40. poreznog bilansa).
Ukoliko bi se, pak, prodaja objekta izvršila zaposleniku, pod nekim povoljnijim uslovima u odnosu na tržište, u tom slučaju biste razliku između tržišne vrijednost objekta i iznosa koji je za njega platio zaposlenik tretirali kao „korist“ tog zaposlenika, tj. na taj iznos biste morali obračunati porez na dohodak i pune doprinose.